【明報專訊】「超人」李嘉誠近年在業績記者會都會被傳媒問及對經濟和樓市的看法，雖然每次都會以叫買樓人士「量力而為」作為主要論點，看似新意欠奉，但其實細心分析，仍是可以有所得�。筆者認為，李嘉誠周四對經濟和樓市的評論，可主要歸納為一個大方向，就是﹕滯脹來了！
李嘉誠直言歐債問題值得擔心，美國實力雖大，也要面對高失業率和經濟呆滯問題，會影響全世界，所以要步步為營。至於本地樓市，以現時歐美情�，息口難升，港元與美元掛�，則「通脹一定來」，「若買樓自住，供款保守的話，是沒問題的，但借錢的成數高，供樓有困難，便要小心，因為未來世界經濟的增長會slow down（放緩）。」
超人在評論經濟和樓市之餘，也說了一個小故事，說當年（1978年）開售北角賽西湖大廈樓盤，每呎售價低於330元，若到了今天賣樓，售價可能達1.8萬至2萬元一呎，單是建築費今天也要每呎3000元，已是當年樓價約10倍，說明通脹長遠而言是如何推升樓價。
若「超人」的推論正確，即未來會同時出現高通脹和經濟增長放緩，這便是經濟學家所說「滯脹」（Stagflation）。這會對投資市場有何啟示？
先說股市，若滯脹出現，各種生產要素成本會不斷上升，一般工人加薪，但加幅未必追得上通脹，所以可以支配的收入，在扣除通脹後可能不升反跌，對消費不利，令到廠商和商業機構，未必能將所有生產成本轉嫁給消費者，最後影響公司盈利，令股價受壓。
滯脹下 供樓愈加辛苦
對比之下，滯脹之下一般商品的價格仍會攀升，因此有利資產價格，租金和樓價亦會受惠，在上世紀美國七十、八十年代出現滯脹的十年間，美國樓價便跑贏了通脹率。如果香港出現滯脹，相信樓價和租金也會得到支持。不過，正如李嘉誠所言，若借錢買樓的成數高，供樓有困難，便要小心，因為正如前述，滯脹之下，實質工資增幅可能不升反跌，就算樓價續升，利息仍低企，但供樓可能會愈來愈辛苦，尤其是樓價再升之後才入市，而對於用家而言，因租金在滯脹下仍會攀升，如息口不升，至少不用面對不斷加租之苦。
其實，若今回香港出現滯脹，情�可能較美國在七、八十年代的滯脹更麻煩，原因是當年美國沒有貨幣量化寬鬆（QE）救市這回事，但現在美國為了救市，卻可能要推出QE3，甚至QE4或QE5，令息口被人為地壓至超低水平。根據歷史，滯脹固然會推高資產價格，但當最後惡性通脹出現，政府最終也要被迫以加息對付，就如當年黃金由每盎司30多美元爆升至800多美元，但當聯儲局主席伏爾克決定將利率調高至高於通脹率2厘以上，資產價格泡沫也隨即爆破，黃金價格跌了近20年才見底。至於香港樓價會否重複當年美國黃金走勢，即先爆升，然後再暴跌，大家就要走�瞧吧。
樓市恐先爆升 再暴跌
其實，由於港元與美元掛�，香港喪失了貨幣政策的獨立性，就算遇上高通脹，只要美國不加息，香港也不能加息，倘若樓市泡沫因此形成，政府也實在難以有可行的金融對策。至於說透過增加土地供應和復建居屋以遏抑樓市，則隨時會開錯藥方，到了大批房屋落成時，如遇上美國加息，則又會出現如亞洲金融風暴遇上「八萬五」，樓價不是調整兩、三成便可穩定下來，隨時又會導致大量負資產個案出現。
現在，市民面對的一大難題，乃是如欲買樓抗通脹或避免捱貴租，一來銀行不斷收緊按揭，上車的難度愈來愈高，二是在政府去年11月引入額外短炒印花稅後，買樓後如市�逆轉，要跳車也不容易。
代理搵食難 佣金收入急跌
另外，在滯脹環境下，可說是「搵食難」，近月由於樓市交投萎縮（本周六、日的預約睇樓量再跌，見表），做物業代理的更是叫苦連天。地產資訊網（Property.hk）剛公布了2011年7月份地產代理「搵食指數」，指數報6,809點（該月地產經紀平均按月只能促成0.23宗買賣，平均賺得6809元的佣金收入），比上月11,285點大跌4,476點，跌幅達39.7%。與去年8月高位14,107點比較，更大跌7298點，跌幅高達51.7%（見圖）。
李嘉誠說如供樓困難，入市要小心，做代理的收入波動劇烈，要買樓更應三思。
陸振球
