内地楼市在经济不景下反弹 - 施永青

內地樓市近日出現強烈的反彈，一二手的交投量都明顯增加，而價格亦從低位回升了約5%。這種現象出乎很多人的意料之外。

我自己之前就對內地樓市甚為悲觀，認為內地樓市的泡沫程度比香港更不合理，一旦爆破，樓市會衰退得甚於香港；但現在看來，內地樓市潛在的動力似乎比香港大。

出現這種情況，最主要的原因當然是昨文所說的政府政策因素，但要政策因素起作用，還得靠以下的基礎性因素。

(一)內地經過連續三十年的經濟高速增長，民間的情緒普遍比香港樂觀。人民普遍相信，持有房地產長遠必會升值，因此，比較願意為長遠的願景去承擔風險，以及願意在生活水平上作出一些眼前的犧牲。

(二)內地人對投資房地產有較強烈的偏好。他們認為儲存財富的最佳方式，莫如持有物業。在全世界都傾向持有現金的時候，內地人仍覺得持有房地產勝過現金。因為持有房地產可以確切知道自己擁有些甚麼東西，但現金的購買力則隨時因多項個人不可控制的因素，如利率、匯價、貨幣發行量、國際局勢......等，而出現重大轉變。他們覺得持有物業比持有現金安全，心裏更感到踏實。

(三)內地人經過多年的經濟好景，手上積累的財富比預期中多。內地人的思想比較保守，他們在買樓時多先考慮自己有多少積累，而不是看自己有多大的供樓能力。以供樓能力去決定自己是否可以買樓的地方，實體經濟一出現不景氣，人們就會預期自己的供樓能力會下降，故不敢貿然入市。但以積累去買樓的地方，起決定因素的是之前的經濟情況下，而非今後的經濟情況。於內地人來說，實體經濟的衰退，無疑會影響他們眼前的生活，但他們認為這種影響只是一時的，並不足以影響他們在買樓時要作的決定。因為，他們要動用的財富，是他們在過去一段相當長的時間裏積累起來的。因此，當人們手上仍有大量積累的時候，實體經濟對樓市的影響就相對輕微。

(四)房地產是一種投資性高的商品，它的價格可提前反映未來的不利因素。在這種情況下，即使在實體經濟未發展得太惡劣之前，樓價可能已把未出現的惡劣因素也提前預計進去了。以至樓價可能超額反映了未來一段時間應有的跌幅。以深圳的樓價為例，經濟尚未衰退，樓價已跌了四成。因此，到經濟真的衰退時，樓價反而不用跟著一起跌了。如果人們覺得之前的樓價跌得過份，即使在實體經濟仍在不斷衰退時，樓價亦有可能反彈。

因此，在實際經濟仍然寒冬未過的情況下，內地樓市已出現小陽春，雖然全球金融海嘯仍是餘波未了，但樓市的走勢不一定長期只跌不升，而是會不斷上下波動，以尋找最能反映經濟實況的價格。

準 確 預 測 87 股 災 07 年 中 預 警 美 股 熊 市, 波 浪 理 論 大 師 籲 淡 友 離 場

【 本 報 綜 合 報 道 】 環 球 經 濟 復 蘇 之 路 遙 遠 而 漫 長 ， 美 股 自 跌 穿 去 年 低 位 後 拾 級 而 下 ， 市 場 唯 恐 股 市 深 不 見 底 ， 悲 觀 情 緒 在 股 市 瀰 漫 。 然 而 早 在 美 股 步 入 熊 市 前 3 個 月 （ 約 07 年 中 ） 已 建 議 沽 空 美 股 的 波 浪 理 論 （ Elliott Wave Theory ） 倡 導 者 帕 徹 特 （ Robert Prechter ） 卻 呼 籲 沽 空 者 現 階 段 及 早 離 場 ， 因 美 股 可 能 隨 時 展 開 又 急 又 大 的 反 彈 浪 。

帕 徹 特 在 本 月 《 艾 略 特 波 浪 理 論 家 》 月 刊 中 表 示 ， 雖 然 金 融 市 場 趨 於 惡 化 ， 標 普 500 指 數 亦 跌 至 12 年 低 位 ， 但 沽 空 美 股 的 投 資 者 宜 先 行 回 補 空 倉 ， 以 鎖 定  潤 。 他 解 釋 ， 儘 管 根 據 波 浪 理 論 ， 標 普 500 指 數 會 繼 續 下 跌 ， 甚 至 可 能 下 試 600 點 ， 惟 目 前 市 場 已 經 嚴 重 受 壓 ， 一 旦 大 市 觸 底 反 彈 ， 其 升 勢 將 「 又 急 又 嚇 人 」 ， 故 建 議 看 淡 後 市 的 投 資 者 「 見 好 即 收 」 ， 及 早 套 現 離 場 。

料 美 股 反 彈 又 急 又 嚇 人

中 國 最 大 基 金 管 理 公 司 華 夏 基 金 管 理 亦 表 示 ， 環 球 股 市 大 跌 正 是 入 市 良 機 ， 加 上 歐 美 企 業 派 息 比 率 較 高 ， 故 公 司 會 根 據 歐 美 公 司 的 管 理 能 力 、 長 遠 盈 利 前 景 及 現 金 流 入 ， 找 尋 合 適 投 資 對 象 ， 然 後 在 合 理 水 平 入 股 ， 並 持 有 3 至 5 年 。
美 股 昨 早 段 回 落 ， 因 美 國 總 統 奧 巴 馬 未 有 詳 述 如 何 救 經 濟 ， 加 上 當 地 上 周 按 揭 申 請 回 落 ， 上 月 二 手 樓 銷 量 亦 意 外 下 跌 ， 重 燃 市 場 對 經 濟 前 景 的 憂 慮 ， 道 瓊 斯 工 業 平 均 指 數 曾 跌 165 點 。
開 市 後 半 小 時 （ 本 港 時 間 昨 晚 11 時 ） ， 道 指 跌 132 點 ， 報 7218 點 ； 納 斯 達 克 綜 合 指 數 跌 26 點 ， 報 1415 點 。
歐 股 方 面 ， 英 國 去 年 第 四 季 經 濟 收 縮 1.5% ， 但 勝 預 期 ， 英 股 尾 段 升 0.9% ， 烏 克 蘭 遭 標 普 調 低 信 貸 評 級 ， 則 拖 累 法 股 及 德 股 分 別 跌 0.1% 至 0.8% 。 亞 太 股 市 回 穩 ， MSCI 亞 太 指 數 從 5 年 低 位 反 彈 ， 尾 市 升 1.6% 至 75.56 。 日 本 日 經 指 數 升 2.7% ， 收 報 7461 點 。
樓 市 方 面 ， 雖 然 樓 價 下 挫 ， 但 仍 無 法 吸 引 買 家 入 市 ， 拖 累 美 國 1 月 份 二 手 樓 銷 售 跌 5.3% ， 以 年 率 計 降 到 449 萬 間 的 12 年 低 位 ， 且 遜 預 期 ， 售 價 中 位 數 則 按 年 大 跌 15% ， 銀 主 盤 佔 所 有 成 交 45% 。 隨 按 揭 利 率 回 升 ， 美 國 按 揭 銀 行 家 協 會 （ MBA ） 按 揭 申 請 指 數 上 周 跌 15.1% 至 743.5 。

美 上 月 二 手 樓 銷 售 跌 5%

分 析 師 稱 ， 部 份 業 主 可 能 待 奧 巴 馬 公 佈 救 樓 市 計 劃 的 細 節 ， 才 為 按 揭 再 融 資 ， 不 過 ， 樓 價 持 續 下 滑 和 待 售 樓 盤 不 斷 增 加 ， 意 味 樓 市 短 期 難 見 底 。
業 績 方 面 ， 全 美 第 二 大 按 揭 保 險 商 Ambac 公 佈 ， 第 四 季 虧 損 按 年 收 窄 28% 至 23.4 億 美 元 （ 約 182.5 億 港 元 ） ， 遜 預 期 。

致投資者的一封信

親愛的投資者︰

您好﹗ 2008年中國發生了太多的事情，終於過去了，2009年將會是充滿希望的一年。在此，赤子之心向全體投資者祝福︰新年快樂﹗身體健康﹗萬事如意﹗

08年赤子之心香港基金投資回報率為-18.84%，同期恆生指數下跌48.3%，國企指數下跌51%。從絕對回報看，我們深表歉意。

回到股市，上証綜指從07年最高位6124點下跌到最低位1664點，下跌了72.83%，國企指數從07年最高位20609點下跌到最低位4792點，下跌了76.75%。從歷史上看，主流市場在一年多的時間裡產生如此巨大的跌幅實屬罕見。就今天的市場而言，股市泡沫已基本洗淨，股市未來走勢將取決於對未來經濟的預期。

1980年美聯儲前任主席Volcker將利率提升至20%時，全球的惡性通脹終於被塞回了魔瓶，全球經濟進入了為期二十多年的低通脹高成長時期，尤其是進入九十年代後，互聯網極大地提升了全球人類社會勞動生產效率，讓全世界更多的人分享了全球經濟的增長。美國、歐洲、日本、中國、俄羅斯、印度不再是割裂的經濟體，彼此之間互相影響，全球經濟進入一體化年代。

2000年美國的經濟進入頂峰，互聯網的泡沫破裂使美國進入衰退期。格林斯潘為了挽救美國經濟，01年9.11後又再次大幅降息，使03年美國利率降至45年最低點，在1%的位置停留了有一年半，造成了美國的房地產泡沫，埋下了次債風波的種子。美國今天的實質問題是，過去20年大量的製造業和服務業轉移至中國、印度，互聯網和通訊泡沫過後，美國的創新又未跟上來，暫時沒有形成大的新興產業，而房地產和金融只能在低利率下暫時繁榮，不能作為主導產業長久支撐整個國家。今天，美國政府和家庭的資產負債表上都是負債過多，需要”去杠杆化”削減負債率，更重要的是，產業的空洞化造成了企業和家庭的經常性損益受到破壞。如果說金融風暴是資產負債表的修正，那消費的衰退就是企業和家庭損益表的修正。除非美國短期內形成一個總量很大的新興產業，否則這種修正將是一個漫長的過程。回頭看，格林斯潘只是運氣不好，如果不是美國近年的創新沒有跟上，世界將是另外一個演變過程。
中國2001年加入WTO後生產力得到了極大的釋放，互聯網通訊技術的普及使中國在承接全球製造業轉移過程中受益匪淺。由於民眾幣和美元實質的類掛鉤形態 [1]，在退場門產業占GDP比例越來越高時，按“蒙代爾三角”理論 [2]，中國央行操作的困難度越來越大。

2005年後，民眾幣升值預期逐漸變成了全球共識，有日本的歷史為鑒加上美元的低利率和貶值壓力，驅使全球資本都想進入中國，分享中國成長。伴隨著退場門的快速增長，更多的表現是外匯存底的暴漲。這么多貨幣進入中國後，主要的宣泄口就是房地產和股市，一個完美的泡沫形態在中國形成。如果上述原因帶來貨幣數量的增加，那奧運會催生的民族自信心和自豪感帶來的就是貨幣乘數的形成，兩者相乘的結果就是人類的瘋狂。歷史總是驚人的相似，中國今天的痛楚是在走向市場化經濟過程中必修的一課，就像97後大多數香港人不再會過度透支買樓買股。正如前日本央行行長所說，回頭看1985-1989年的日本經濟泡沫，即使重新演繹，也很難完全避免。

相比美國，中國的基本面要好很多，首先是政府和家庭負債率不高，尤其是家庭部分，高儲蓄率使資產負債表上有大量現金，冬天來臨之時有現金可以過冬。更重要的是，中國仍舊是全球製造業最有競爭力的地區，也就是說中國未來的損益表仍然是最堅挺的。

回到A股和H股，我們相信2009年中國股市將會形成重要的底部。我們今天的任務就是要尋找中國未來十到二十年能夠代表中國參與全球競爭的企業，投資的本質就是分發資本，我們把資本分發給最有核心競爭力、最有效率的企業，從而促進社會的發展。大自然的春夏秋冬息息相生，每一輪嚴酷的寒冬將會淘汰那些內在體質不健康不適合生存的物種，每一棵倒下的大樹周遭將會生出更多強盛的新苗──自然選擇（Natural Selection）是推展自然界和社會進步的永恆動力。誰是中國未來的沃爾瑪、豐田、微軟、寶潔……彼得林奇一生尋找到很多Tenbaggers [3],誰會是我們未來可以賺十倍的公司呢？

每個人的一生中，總會有若干次重大的機遇和挑戰，在這些重要的轉折關頭，如何處理和面對將會對其一生產生決定性的影響，我們一起來分享約翰‧鄧普頓爵士的投資心得。
牛市因為悲觀情緒而誕生，因為疑慮交加而成長，因為樂觀情緒而成熟，因為亢奮狂喜而死亡。極度悲觀彌漫時，正是買入的最好良機，而極度樂觀洋溢時，正是賣出的最好良機。市場極度低迷之時，別浪費時間操心你的頭寸萎縮或者虧損加大。不要和市場上其他人一樣只知防禦，相反地，你應該起而攻擊，尋找紛紛中箭落馬的價值股。

2008年1月2日A股信托清盤前夕，我們在致投資者的信中，提出了若干個問題︰什麼樣的公司值得長期擁有，什麼樣的公司只能階段性持有；自我的恐懼和貪婪，巨視經濟和通貨膨脹。到2008年底，我們已經找到了大部分答案，對於其他仍然困惑的部分，我們期待09年和投資大師巴菲特相遇時，得到求証。我們會用一生的時間去完善我們的投資理論體系。
赤子之心，坦誠伴您。

赤子之心總經理 趙丹陽
2008年歲末

中 環 在 線 ： 中 國 私 募 父 復 出

有 「 中 國 私 募 基 金 父 」 之 稱 、 赤 子 之 心 資 產 管 理 總 經 理 趙 丹 陽 重 出 江 湖 似 乎 事 在 必 行 ， 噚 日 內 地 傳 媒 報 道 ， 久 休 股 壇 一 年 趙 丹 陽 ， 近 期 同 平 安 信 託 商 討 合 作 ， 再 推 出 私 募 產 品 ， 雖 然 具 體 時 間 同 細 節 仲 未 傾 妥 ， 但 已 成 為 投 資 界 熱 話 。
呢 位 私 募 父 投 資 眼 光 準 確 ， 舊 年 初 見 股 市 勢 色 唔 對 ， 已 將 旗 下 5 隻 A 股 信 託 基 金 清 盤 離 場 ， 結 果 避 過 股 災 一 劫 ， 成 為 市 場 佳 話 。 佢 最 令 投 資 者 艷 羨 ， 當 然 係 去 年 中 以 天 價 211 萬 美 金 （ 約 1646 萬 港 銀 ） ， 投 得 與 股 神 畢 菲 特 共 晉 午 餐 機 會 。

話 A 、 H 股 已 見 底
今 次 趙 丹 陽 再 戰 江 湖 ， 其 實 一 都 唔 奇 ， 因 為 佢 上 月 中 發 表 《 致 投 資 者 的 一 封 信 》 已 透 露 端 倪 ， 佢 當 時 話 A 、 H 股 已 見 底 ， 仲 形 容 09 年 係 充 滿 希 望 一 年 ， 咁 樣 表 露 心 ， 當 然 係 為 復 出 預 先 鋪 路 啦 。

財 智 語 陸 ： 內 地 口 術 純 為 降 溫

已 有 心 理 準 備 A 股 隨 時 反 高 潮 ， 原 因 已 提 過 。 值 得 留 意 的 是 ， 昨 日 A 股 的 急 挫 ， 傳 有 資 金 被 查 是 否 非 法 違 規 炒 股 及 人 民 幣 貶 值 ， 姑 勿 論 是 甚 麼 原 因 ， 明 顯 所 見 ， 中 央 政 府 都 不 想 股 市 升 得 過 火 。

官 員 重 提 人 民 幣 貶 值 論 ， 我 認 為 有 兩 個 原 因 ： 第 一 ， 某 程 度 是 為 過 熱 的 股 市 稍 作 降 溫 ； 第 二 ， 希 拉 莉 訪 華 在 即 ， 或 多 或 少 涉 及 兩 地 的 經 濟 問 題 ， 而 美 國 獨 沽 一 味 就 是 希 望 人 民 幣 升 值 以 救 美 國 經 濟 ， 因 此 中 國 先 來 關 定 後 門 ， 無 謂 作 沒 有 結 果 的 爭 論 。

說 實 話 ， 人 民 幣 沒 有 貶 值 的 必 要 ， 可 能 性 亦 很 低 ， 因 為 之 前 及 近 日 放 風 的 政 策 ， 明 顯 已 放 棄 由 出 口 帶 動 經 濟 增 長 ， 所 以 人 民 幣 貶 值 沒 有 多 大 的 經 濟 效 益 ， 反 之 對 經 濟 構 成 不 穩 的 影 響 。 兩 會 在 即 ， 預 期 中 央 會 發 表 力 撐 經 濟 言 論 ， 股 市 又 可 借 題 發 揮 ， 如 果 現 階 段 不 為 股 市 先 行 降 溫 ， 再 夾 硬 炒 上 去 ， 必 定 成 另 一 次 股 市 危 機 ， 故 此 ， 大 吹 貶 值 之 風 ， 明 顯 是 一 次 口 術 調 控 的 部 署 而 已 。 至 於 徹 查 資 金 違 規 炒 股 ， 都 是 順 便 放 風 ， 應 該 很 難 「 人 贓 並 獲 」 。 不 過 ， 技 術 走 勢 上 ， A 股 累 積 的 升 幅 不 少 ， 正 路 要 借 勢 再 調 。
東 亞 銀 行 （ 023 ） 的 業 績 倒 退 99% ， 如 果 不 是 去 年 上 半 年 有 賺 ， 肯 定 要 見 紅 。 對 於 東 亞 有 此 業 績 不 感 驚 奇 ， 去 年 第 4 季 開 始 已 睇 淡 本 地 銀 行 股 的 生 意 ， 東 亞 只 是 序 幕 ， 其 他 的 好 不 到 那 。 雷 曼 事 件 ， 基 本 上 已 令 銀 行 的 非 利 息 收 入 處 於 半 停 頓 ， 而 利 息 收 入 在 樓 市 走 差 的 大 前 提 下 ， 亦 難 有 起 色 ， 惟 幸 所 見 是 其 資 本 充 足 比 率 仍 贏 到 掌 聲 。

內 銀 股 攻 守 兼 備 那 麼 ， 現 在 的 本 地 銀 行 股 應 該 當 作 是 壞 消 息 盡 出 去 買 升 ？ 還 是 借 業 績 不 濟 再 踩 多 腳 ？ 我 認 為 從 壞 賬 撥 備 的 層 面 來 看 ， 最 壞 的 時 間 已 見 ， 但 從 日 常 經 營 層 面 來 說 ， 仍 是 要 捱 打 。 因 此 ， 我 認 為 本 地 銀 股 中 線 仍 然 會 跑 輸 ， 只 可 博 大 市 反 彈 時 有 補 倉 盤 帶 動 此 板 塊 反 彈 ， 情 況 有 如 地 產 股 一 樣 。
如 果 像 以 往 般 中 長 線 買 完 後 放 在 一 邊 等 收 息 ， 以 現 在 以 快 打 慢 的 市 況 ， 機 會 成 本 較 高 ， 我 只 視 為 二 線 博 反 彈 的 股 份 。 如 硬 要 從 中 揀 選 ， 恒 生 （ 011 ） 按 理 的 業 績 比 同 儕 略 勝 ， 可 在 回 吐 時 小 注 博 反 彈 。
大 家 都 明 白 ， 現 在 不 論 是 牛 一 或 熊 三 的 反 彈 ， 資 金 借 消 息 輪 流 炒 ， 如 果 要 選 銀 行 股 ， 寧 願 等 回 吐 吸 納 內 銀 股 ， 我 不 怕 它 們 呆 壞 賬 風 險 提 高 ， 因 為 此 板 塊 相 對 其 他 中 資 股 ， 已 少 了 政 策 風 險 要 顧 及 ， 大 市 反 彈 時 又 有 資 金 用 來 向 上 挾 ， 等 跌 再 買 ， 是 攻 守 兼 備 之 策 。

陳 永 陸

中 央 補 貼 力 谷 環 保 車

【 本 報 訊 】 財 政 部 、 科 技 部 、 發 改 委 ， 以 及 工 業 和 信 息 化 部 昨 日 召 開 會 議 ， 表 示 將 加 快 推 廣 節 能 及 新 能 源 汽 車 的 示 範 試 點 ， 鼓 勵 先 在 13 個 城 市 的 公 共 交 通 、 出 租 、 公 務 、 環 保 衞 生 及 郵 政 等 公 共 服 務 部 門 ， 先 使 用 節 能 及 新 能 源 汽 車 ， 同 時 要 求 不 搞 地 區 封 鎖 。 基 於 東 風 汽 車 （ 489 ） 是 全 國 最 大 的 混 合 動 力 公 交 車 生 產 商 ， 該 公 司 管 理 層 相 信 ， 可 從 上 述 新 政 策 中 受 惠 。

購 車 獲 補 貼 5 至 60 萬
財 政 部 將 對 購 置 的 節 能 和 新 能 源 汽 車 ， 與 同 類 傳 統 汽 車 基 礎 差 價 ， 給 予 5 萬 至 60 萬 元 （ 人 民 幣 ． 下 同 ） 一 次 性 定 額 補 貼 ， 各 地 政 府 則 對 配 套 設 施 建 設 及 維 修 保 養 支 出 ， 給 予 適 當 補 助 。 對 於 混 合 動 力 乘 用 車 和 輕 型 商 用 車 ， 則 分 5 級 最 高 每 輛 補 貼 5 萬 元 ， 純 電 動 車 每 輛 補 貼 6 萬 元 ， 燃 料 電 池 車 每 輛 補 貼 25 萬 元 ， 長 度 10 米 以 上 的 城 市 公 交 客 車 ， 則 按 混 合 動 力 、 純 電 動 及 燃 料 電 動 ， 每 輛 分 別 最 高 補 貼 42 萬 、 50 萬 及 60 萬 元 。 為 避 免 地 方 保 護 主 義 ， 四 部 門 表 示 ， 政 府 不 會 指 定 推 廣 企 業 和 推 廣 車 型 ， 並 會 盡 快 成 立 節 能 和 新 能 源 汽 車 示 範 推 廣 試 點 領 導 小 組 ， 加 快 淘 汰 老 舊 汽 車 ， 在 全 國 範 圍 內 採 取 招 標 方 式 擇 優 採 購 ， 不 得 搞 地 區 封 鎖 。 摩 根 大 通 引 述 東 風 汽 車 管 理 層 指 ， 該 公 司 已 有 電 動 及 混 合 動 力 乘 用 車 生 產 執 照 ， 但 未 投 產 。 該 公 司 上 月 銷 車 9 萬 輛 ， 跌 19.5% ， 部 份 因 上 月 乃 農 曆 年 ， 另 刺 激 汽 車 消 費 政 策 有 滯 後 效 應 ， 料 2 月 銷 情 會 改 善 。

陸東：樓價勢再跌兩成 失業率今年料見7%

絕對同意陸東所言, 但20%-25% 的跌幅是怎樣計算出來的呢?

【明報專訊】知名分析員、瑞銀財富管理及證券顧問陸東昨表示，估計次按問題於09年會繼續於全球各地深化，本港今年失業率將由4.1％攀升至7％。而樓價一直與就業情况有密切關係，他表示，非豪宅的中下價樓，因失業率上升，本年樓價下跌幅度有20%至25％。而供應量極少的「真豪宅」，價格於去年底急跌後「已經摸底」。

陸東昨出席香港地產行政師學會演講時表示，09年股市及樓市投資策略的意見是「持盈保泰」，他稱由於本港樓市供求不平衡（新供應少），所以雖然經濟差、失業率升、負擔能力轉弱，但發展商不急於散貨，他又稱：「發展商最多唔賣，唔賣只會令業績差點，但賣就即輸。」

「真豪宅」供應少 做價已見底
陸表示：「他計算現時供樓負擔比率是62％，而香港每次爆煲，該比率都超過100％。」另外，是次樓市逆轉，炒家持貨遠較97年時少。

陸稱，雖然去年底樓價一季已跌了20％至30％，但相信非豪宅包括大型屋苑，本年樓價續跌20%至25％，他稱：「失業率對上半年樓價一定有影響，可能年中過後，經濟才可復蘇」，他續稱：「千萬不要相信代理說買樓收租穩陣，近期租金跌得好快，租金跌得比樓價還要快。」

不過，他對豪宅卻遠較市場樂觀，他稱：「豪宅去年跌得多，很可能已摸底，未來數年屋仔的新供應不足100間，我指的是真豪宅，不是新界那些。」

租金跌勢比樓價更急
對於負資產數字近期升至逾1萬宗，他稱：「現時負資產問題遠不如02至03年時嚴重，當時約10個業主有1個是負資產，現時業主借按揭不多。」

隨着經濟轉差、到了澳門 的本港建築人士回流，陸表示：「我堅信今年（本港）失業率升至7％，SARS 時是超過8％。」香港最新失業數據，直至08年12月失業率已升至4.1％。

施永青：難言樓價見底
中原集團主席施永青則表示，未曾看到實體經濟已經見底時，不可以確認樓價或某一類物業的價格已經見底。他表示，近期看到持現金較多的人士，去尋找一些回報率較高的物業，「物業回報率少，也遠不及放在銀行的息口少。」

施稱：「樓市於去年11月中，是『跌過籠』，已經見到初部有支持，不過這是反映市場對未來經濟惡化的預期，但若果經濟進一步惡化，支持位最終會支持不到。」施表示，本港出口於本年第二季會好轉，因為外國的存貨量開始下降至較低水平。不過，他同意，本港失業率最終會向雙位數（即10％）靠攏。

明報記者周偉強報道

美 債 市 預 示 通 脹 升 溫

是通脹升温 還 是債市泡沬爆破開始??!

【 本 報 綜 合 報 道 】 儘 管 市 場 早 前 關 注 通 縮 重 臨 ， 但 隨 聯 儲 局 將 利 率 降到 零 ， 加 上 美 國 總 統 奧 巴 馬 推 出 8200 億 美 元 振 興 經 濟 方 案 ， 華 府亦 斥 8.5 萬 億 美 元 激 活 信 貸 市 場 ， 市 場 遂 再 注 視 通 脹 風 險 ， 美 債投 資 者 更 自 07 年 以 來 首 次 預 期 通 脹 升 溫 。

07 年 以 來 首 次

美 國 10 年 期 國 債 孳 息 相 對 通 脹 率的 差 距 （ 即 實 際 孳 息 ） 擴 大 到 2.74 厘 ， 是 06 年 12 月 以 來 最 闊 ， 反 映 投 資 者 兩 年 來 首 次 預 期 通 脹 加劇 。 10 年 和 2 年 期 國 債 的 息 差 ， 亦 從 12 月 26 日 的 125 點子 升 至 上 周 五 的 189 點 子 ， 較 過 去 20 年平 均 息 差 高 逾 倍 ， 擴 闊 速 度 亦 是 一 年 來 最 快 ， 亦 反 映 通 脹 預 期 升 溫 。 另 外 ， 美 國 10 年 期 國 債 孳 息 與 通 脹 掛 債 券 （ TIPS ） 息 差 （ 即 均 衡 通 脹 率 ） ， 已 由 11 月 20 日 的 負 0.08 厘 增 至 上 周 五 的 正 1 厘 ， 意 味 市 場 由 擔 心 通 縮 重 臨 轉 為 關 注 通 脹 加 劇 。 通 脹 趨 升 令 債 券 投資 者 損 手 ， 美 林 指 數 顯 示 ， 隨 債 息 上 漲 ， 美 國 30 年 期 國 債 價 格 上 月 大 跌 14.6% ， 是 21 年 來 最 差 的 一 個 月 。