財智語陸：樓市升溫純因熱錢？

2009年06月29日

市場上有一信念，就是資金炒完股就去炒磚頭，即使本地經濟仍在谷底，但與樓價卻出現背馳。不論股市或樓市，其價格上升的原動力都歸功於熱錢，因此有些人看股樓前景，某程度上都會參考港滙表現。平心而論，熱錢對股市的影響是非常直接，原因是既稱得上熱錢，一定是要講求靈活性，而股市可以快出快入的特點成為熱錢作為錢搵錢的目標。然而，物業的流動性不高，並不是熱錢的那杯茶。如果目前樓價非熱錢炒起，而在此經濟低迷的環境下，是甚麼動力令樓價上升？

地產股已反映樓價升
目前銀行體系的港元結餘高逾 2500億元，由於數字很大，大家都憂心一下子撤走時會對股樓造成打擊。問題是，這個憂慮的背後假設這 2500億元全是熱錢，一旦走了就不得了。不過，現在資金湧入香港，是基於環球利率低企，而歐美地區經濟仍然不濟，外國投資者認為亞洲及中國的資產現在最穩陣，出於避險的心態，把資金投進區內，加上香港有中國概念影子，香港更具吸引力。換言之，這 2500億元當中是包含了「長錢」在內，如果說這 2500億元是來港投資（不過我信部份是停泊而已），那麼本地樓市的上升，非純由熱錢所推動。

另外，目前支持本地樓市的另一龐大購買力來自國內。自從香港加強推廣內地投資移民後，很多內地資金靜悄悄湧入，成為樓市背後的一大水源。

內地客買樓後有一個特點，就是唔租又唔放，寧願空置。雖然香港「美金百萬元」戶少了一大截，但香港的隱形小富豪仍然為數不少，而香港人炒甚麼都是喜歡寧買當頭起，現在樓市氣氛好轉，內地資金繼續湧入，只要本地炒家跟掃，便形成了目前香港樓市怪現象──經濟差而樓價升。怪現象並非不合理的，你試試將內地的經濟與香港的樓市結合，便得出合理的結論，內地有錢人買香港的貴樓，再引動香港有負擔能力的人投資在樓市，合理吧！

至於香港樓市看好，是不是代表地產股亦可看高一線？完全是兩回事，現在股市是炒消息及情緒，一旦大市要跌，地產股一樣可跑輸樓價，事實上，地產股由低位已反彈逾倍，早已反映目前的樓市了。

陳永陸

曾淵滄專欄：京滬樓價遲早追上香港

2009年06月29日

恒基地產（ 012）主席李兆基上周透露，恒地剛以 14億元人民幣投得遼寧省鞍山市兩幅商住用地，總面積 1000萬平方呎。投地後，恒地在內地的土地儲備增至 1.3億平方呎。

遼寧省鞍山市在中國，只能算是三線城市，開始的時候，香港地產商在中國內地投資僅限於一線城市如北京、上海、廣州，後來再發展到二線城市如武漢、廈門、成都……現在則進軍港人都沒聽過的三線城市。恒地及其他香港地產商近年來已有淡出香港的趨勢，近年來香港政府官地的勾地拍賣，幾乎完全停頓，過去幾年幾乎只剩下神勇的信和置業（ 083）仍然在香港勇敢地買地，其他地產商都把發展重心北移，進軍內地，一線城市沒地，或地價已太貴，就進軍二線城市，到二線城市地價也貴了，就進軍三線城市。

實際上，以恒地在內地 1.3億平方呎的土地儲備，數量絕不少過內地的地產發展商，將來，也許我們口中的所謂內房股，也應該包括香港的地產股，因為香港的地產發展商的主要土地儲備、發展重心已經不在香港，而是內地。

香港土地資源太少，可供發展建築房屋的土地更少，土地價格高，發展風險也高，隨時會出現麪粉比麪包貴的問題。

港地產商發展重心北移
現在，香港地產商要以每平方呎 2000元的價格買新界土地，而新界的樓宇，樓齡較高一點點的，每平方呎只值 1000多元，現在，恒地在香港的土地儲備僅 910萬平方呎，還比不上最新這一次在遼寧買下的 1000萬平方呎的土地，不過恒地另持有 3200萬平方呎的農地。

內地的土地拍賣已經靜靜地翻身了，儘管中央政府從來沒有說要支持地產業，但是卻靜靜地放權給地方政府去靈活處理，對地方政府而言，土地拍賣是重大的收入，要土地賣到好價錢，就必須先推高樓價，之後地產商才有信心參加土地拍賣，不過，因為土地、房屋政策已經交給各地的地方政府，因此不同省市的土地政策也可能不一樣。

但是，不論不同城市的政策如何不一樣，一個共同點是：強者越強，弱者越弱，這個發展趨勢與香港一模一樣，好的地段與差的地段價格差距擴大，大面積的豪宅與小面積的平價房的價格差距也擴大，一線城市與三線城市的樓價差異也在擴大，遲早有一天，上海、北京樓價會追上香港。

曾淵滄

作者為城市大學 MBA課程主任

財智語陸：趁商品回吐買平貨

2009年06月17日 (11人)

(按: 與上篇blog文持相同觀點)

雖然恒指一度急回 600點，但市場似乎對「黃金交叉」十分期待，昨日已有不少統計指黃金交叉出現後，大市最少也有兩年升幅，最長的如沙士後長達 4年的牛市。正因為大市走勢呈此技術突破訊號，加上炒半年結的憧憬，昨日跌穿萬八時撈底的大不乏人，博今次調整是破位上升的前奏。

說實話，如果論港股調整幅度其實仍未足夠，加上近來睇股市走勢都是捉住美元走，美元的技術反彈應未完結，正路分析港股仍有調整空間，所以上周亦主動減持了港股 1/3倉位。現在市場資金轉向玩短打，只要一兩日外圍股市稍作反彈或美元稍作回調，隨時可刺激淡倉急於補倉，因此日內走勢仍呈大型上落格局。

以 ETF出擊較穩陣放大圖片
大市昨日雖急跌，但連日建議買的內銀股卻逆市跑贏，除了基本面較落後，主因是早前熱炒的資源股急回，仍留在市場的資金轉戰至此，商品價格短期繼向下的話，反有利內銀股走勢。除了內銀股外，這種情況最利是公用股走勢，一個資金避難概念已夠支持，大路選擇是中華煤氣（ 003），惟獨是升幅不夠快。

大家對美元的反彈都非常存疑，因為在大印鈔票的大前提下，美元是沒有上升的理由。問題是，理論與實戰是兩回事，理論上美元長線發展是要跌，但實戰環境短線種種因素卻要挾升時，就不可能硬頸堅持。連日炒美元上升的理據，其實沒有甚麼新意，金磚四國會議的結論都是暫時沒有貨幣可代替美元的地位，這個立論跟地球是圓沒有兩樣，但為何美元要近日才挾升？這都是與投機平倉活動有關，既然焦點在於各國首腦的言論，倒不如借勢一挾滿足市場願望。短期內我仍當美元處於較強的反彈浪中作投資部署，這樣較易管理風險。

美元反彈，直接聯想是商品價格急回，不過在抗通脹的大氣候下，我估計回吐後仍會吸引買盤進場，回吐壓力不會像海嘯時那樣急勁，主因是當時對冲基金有洗倉的迫切性，但現水平只可視為獲利回吐。從資本配置層面出發，未來時間都是準備為抗通脹作戰，因此今次商品價格回吐，我會視之為趁低吸納的機會，不是叫你重鎚炒孖展炒油炒金，建議分注吸商品 ETF。陳永陸

典型頭肩底 - 金價勢將突破

上圖是典型的頭肩底走勢, 共蘊釀了超過一年, 頸線在1000關, 今天價約在937點. 老套一句, 如向上突破則有望升至1300點.

金價升背後的意義就是美元下跌, 熱錢增加, 商品價升. 此現象值得高度重視, 因為過去3個月港股,樓市及商品價大幅上升背後的力量同樣是美滙下跌. 如果美元真的出現重大下跌浪, 將會帶動資產價格, 資源及股票價格急升!

基本因素方面, 最近股樓價格已升過了合理水平, 現在只靠市場動力支時, 實在上沒有足夠基礎因素支持股樓大幅向上, 但若參看98-99年歷史, 由資金熱錢的推動浪可以相當驚人.

而若有follow筆者的blog, 美元貶值實在是美國財政的方向, 一方面可以保持通賬以維持物業價值, 同時間亦可促進consumption.

夠膽者現價逢跌增持, 膽少者金價突破後追! 至於要買乜, 自己諗o下啦!

買滬樓注意滙款手續費

2009年06月08日

國務院 3月底通過加快上海的經濟發展， 2020年前將上海打造成國際金融和航運中心。要早着先機，投資上海物業是其中一個選擇，事實上，當地樓市近月非常暢旺，但香港人要隔山買牛，須注意資金結滙安排，及買賣成本。記者：黃碧珊

港人買上海樓，除了參觀展銷會，或委託香港律師辦理買賣手續，還可透過香港中介公司購買，但後者要親身飛到上海最少一次，方可完成正式簽約及手續。部份發展商會提供結滙、貸款及出租等一條龍服務。

被徵收評估公證律師費
美聯中國上海區交易管理部經理張佳露表示，港人購買內地樓前，要先安排結滙，將資金調到內地銀行，作首期或一次性付款。置業人士可直接聯絡當地銀行，或於當地有分行的香港銀行，提供買賣合同等購房資料予銀行，以便銀行向外管局申請批文。

港人亦可在內地承造按揭，手續與香港相若，如要申請貸款，現時內地按揭利率約 4.158厘。除注意從香港轉賬到內地戶口的安排及手續費，還有律師費、估價 0.1%的評估費、買賣合同公證費及保險等費用。另外買賣過程中需支付政府徵稅及手續費，徵收額視乎建築面積及地區，普通住宅定義是面積在 140平方米以下，位於內環（樓價） 245萬元（人民幣．下同）以下、內外環在 140萬元以下，及外環在 98萬元以下，其他則為非普通住宅（表 1）。

上海置業三大策略
（一）須留意中央政策

美聯中國上海區東區總監陸中偉認為，港滬兩地房產投資概念差異甚大，影響香港樓價因素為經濟數據、股市及利率走勢，但上海則以政策為首。如 04年，經濟及樓價均向好，政府擔心老百姓承受不了每天上漲的樓價，故 05年推出宏觀調控，向樓市潑冷水降溫。有消息指物業稅快將出台，但有關細節尚在研究中。

張佳露指，上海還沒有放鬆限制境外人士，以個人名義購買第二套住房政策。不過有當地代理稱，各地區在執行上鬆緊不一，各區交易中心亦沒連繫，只要不在同一地區，及相若時間購買，有機會買到第二套房。

(二）浦東升值潛力大
隨着浦東國際機場吞吐量日增，上海將被打造為金融、航運物流中心，加上興建迪士尼樂園等背景，浦東區為上海最具升值潛力地點，而最具戰略實力為「看江景」。

06年，浦東仁恒河濱城推售，每平方米 1.3萬至 1.4萬元，當時投資客佔一半，約四成為港、台、韓投資者，其餘為內地投資者。其中一名在上海工作的港人，以個人名義購買三套房，一套自住，其餘兩套投資，當中一套買價約 120萬元， 07年 4月以 220萬元放售，升值約八成。該盤樓價去年曾下跌，但現已回升至每平方米 3萬元（圖 1）。中原（中國）董事副總經理陸成表示，港人投資上海樓，以方便工作為主，集中淮海路、南京路、古北區、新天地，而浦西盧灣區，因住宅、商業、交通生活等設施齊全，亦為不錯選擇。

（三）選擇大型發展商

陸成指港人傾向買有香港背景發展商的樓盤，但陸中偉認為，不管外資還是內地發展商，大型發展商樓價均較市價高，因大型發展商發展的屋苑，品質一般較好，加上跟政府關係較密切，物業位置較優越，之後樓價升幅可超越其他樓盤。

瑞安房地產市務及銷售部（住宅）副總經理戴亞倫指，除揀優質地段，還要留意品質及物業管理，因內地發展商管理質素參差。

買賣稅率高不宜短炒
中央去年底推出多項穩定樓市的暫時性措施，如下調契稅、免印花稅及土地增值稅、貸款利率下限可低至貸款基準利率 70%等，惟市場採取觀望態度。按中原（中國）地產研究中心數據，截至 4月份上海一手住宅銷售價格，從 1月每平方米 1萬元，回落兩成至約 7978元，較去年 6月高位約 1.3萬元，跌幅更達 38%（圖 2）。

今年樓價料升 20%

不過，有上海物業代理稱，樓市於春節後回暖，整體市場在 4個月內上漲 10至 15%，個別樓房更有 20至 25%升幅。陸成預測，上海整體樓市在今年約有兩成升幅，但他提醒買賣上海樓的稅款已近樓價一成，若短線投資不但蝕交易成本，還不易買到新貨，故應以長線為主。

不少業界人士指，近期港人北上置業的宗數明顯增加，如瑞安在上海新天地，每平方米約 7萬元的翠湖天地嘉苑，於去年 6月開始在內地推出約 470伙，港人買家佔三成，而上兩周在香港舉辦的首次展銷會，推出約 60伙，三天內售罄，當中包括台灣及內地買家。

立論：市盈率與市場慣性

2009年06月08日
附圖藍線乃 1985年至今的恒指預測市盈率，上下限分別為 24及 8倍。大牛市時市盈率可逾 20，大熊市時市盈率可低於 10，實際指數拋離正常區間多遠，要看股市有多牛（熊）。

市場慣性暫見逆轉
五條較平滑的線，分別是恒指市盈率移動平均線（紅線）、上下各兩條乃平均值加或減 1及 2個標準差（ SD）。如果指數的波幅屬正態分佈，則大約三分二時間，指數會於平均數加減 1個 SD（綠與紫線）之間波動，按照市場預測市盈率計算，這個區間大約在稍高於 11000至稍低於 19000點之間。如果市場對成份股的盈利預測大致正確、又如果指數真的是隨機波動、正態分佈的話，則理論上於萬九點以上買貨輸的機會超過 8成。

然而，金融市場的走勢是有慣性的，即是說當市場情緒逆轉的時候，表現會持續一段時間，直至另一方的力量改變其方向為止。

因此，我們不能一成不變地照搬理論，而是要因應市況（資金、利率、經濟、市場情緒等因素）靈活部署。如果讀者認同本欄自 5月初提出的諸多理據，應該相信市場慣性暫時已見逆轉。

縱然如此，圖表亦清楚顯示預測市盈率每次高於 1個 SD之後常有掙扎。過去 24年，本港經歷多次巨變（ 87股災、 89民運、 94宏調、 97金融風暴、科網泡沫、 911、沙士與金融海嘯），但市盈率平均值大致維持於 11至 13倍，高低波幅則在 8至 24倍之間。

樂觀目標 23000

配合市場情緒慣性，指數在小休片刻之後，看來仍會回升，樂觀估計目標為 23000──不是、亦不知何謂「合理價」，惟此目標可到但未必站得穩。而且在升至目標前，不排除先在上周高點以下浮游一段時間。

林少陽以立投資管理投資總監

貸評山下：伯南克有兩個兩難

貸評山下：伯南克有兩個兩難
2009年06月05日

我曾於 2月底為文評論美國救市措施：「這些救市的措施，僅屬沒有辦法中的辦法（ the lesser of two evils），死馬當活馬醫，是以毒攻毒，並非傳統良方。……但前景的能見度卻仍很低，因為這是一個前所未遇的境况（ uncharted territories）。或許這是黃金受到追捧的原因，而我亦早於幾個月前分享類似的觀點。而且，我亦覺得可以考慮分階段慢慢吸納農產品的 ETF。」按: 筆者一直認為農產品是下一個泡沬, 很高興黃先生提出要開始吸納這類產品的觀點, 但可惜他並沒有詳細論述.

半年前，伯南克的如意算盤，是印銀紙，引通脹以擊通縮，從而穩定金融市場，讓經濟有機會喘定復蘇，然後才逐步加息對付通脹。換言之，就是想借通脹過橋，以為可以控制通脹於股掌之上，呼之則來，揮之則去。他可沒預料到，連我這個市場「小番薯」（ small potato）亦想到可能要先炒農產品商品市場，市場參與者就是「睇死」伯南克根本沒有能力、沒有本錢在現階段，當經濟仍七癆八傷時，去加息打通脹。

通脹通縮齊發
而且，市場參與者亦擔心美元會在未來通脹下貶值，於是紛紛逃離美元資產，轉投商品市場等。商品價格上升，使做生意成本上升，拖慢經濟復蘇的時間，或許伯南克現在都在懷疑自己當時是否落藥過重，引致全球所有資產物價[!9144]升得脫離了現實經濟環境。

按: 我相信滯漲會出現, 但郤想不通當中發展的過程, 黃先生今天給了一個很好的引子.

但同時間，失業率上升，工資自然有下降壓力，消費減少。宏觀而言，出現了需求的通縮。需求價格通縮，供應價格卻通脹，對整體經濟是極為不利。開工廠的，原材料貴了，油價運費貴了，生意定單卻減少；就算是開舖頭的，租沒有減，人流卻減少了。通縮通脹齊發，使伯南克當初的如意算盤打不響，亦應該是他噩夢的開始，這就是伯南克面對的第一個兩難：想用通脹打通縮，甚至通縮未走，通脹已經來了。說句題外話，由於通縮通脹並存，單看 CPI數據，或單以掛鈎 CPI的 TIPS去衡量通脹預期未必完全準確。

國庫空債息升
伯南克面對的第二個兩難：國庫空虛，經濟不景，造成國債息率有上升壓力，若息率再上，會打擊弱不禁風的經濟；但另一方面，伯南克若使出獨門一招，再大舉印銀紙買國債以壓抑債息的策略，只會激發更大的商品物價的通脹預期。

話說回頭，縱然如此，我感到憂慮的是，市場仍可能低估經濟惡化的程度。市場的凶險，除了在於政府救市措施落藥時的副作用，亦由於市場對經濟樂觀的情緒一旦逆轉，又會有新一輪的洗牌。沒有人有預知的能力，只有根據現有的資訊去評估機會率的高低，而伯南克如何面對這兩個兩難，實在要拭目以待。

黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師