投資樓市 講究追�沽

投資樓市 講究追�沽 文章日期：2011年1月24日

【明報專訊】運輸及房屋局上周五公布最新的私人住宅一手市場統計數字，2010年全年一手私人住宅落成量1.34萬伙，雖較2009年7200伙大幅增加86.1%，卻仍然是2001年以來第3低。而去年一手私宅施工量有1.34萬伙，雖較2009年的8200伙升63.4%，創4年新高，但因施工至落成需時數年，有分析員估計，未來數年私樓落成量介乎1.05萬至1.26萬個，具體分佈為2011年約1.16萬伙、2012年約1.05萬伙、2013年約1.13萬伙、2014年1.26萬伙，這4年每年平均僅1.15萬伙，反映房屋供應在2015年前仍維持偏低水平。

樓市「雙低」有能力者已入市

其實，近年樓盤新供應緊絀可說一早已能預見，而投資或分析樓市，最重要是具前瞻性，在掌握了供應偏低，配合近年息率同樣大勢走低而出現了「雙低」的情�下，投資者或有能力入市的用家，應早已置業和建立了合適的物業投資組合。用家自是避過了要高價入市和捱貴租的苦�，投資者也已享有物業大幅升值的好處。

雖然最新數字表明，未來數年新盤供應仍然於低水平徘徊，但過往數年物業大牛市是否仍會持續，現水平仍可大舉入市？

正如前述，投資和分析樓市要具前瞻性，雖然新供應至少在數年後才回升，但從長期美債息率走勢觀察，超低息環境可持續的時間會相對較短，甚至有預測指美息可能在明年中開始攀升。

息口或升 「雙低」未必持久

根據過往數據，雖然香港私人住宅新供應在99年至02間已形成「雙頂」回落，但因其時香港扣除通脹後的實質利率仍高，香港樓價要跌至03年SARS才回升。因此，若美國和香港息口在明年中或明年底回升，則「雙低」（低供應與低息）局面未必再能維持，而若其時樓價再升令租金回報率續跌，則單靠低供應，未必可令樓價維持在高位水平。

此外，大家也要留意明年特首換屆以後，房屋政策在民粹主義的壓力下，會否出現重大轉變的政策性風險。

靜心等待最後的瘋狂

投資樓市和投資股市一樣，要知道何時是追（Buy）、�（Hold）或沽（Sell），筆者認為，如SARS或金融海嘯時可�身買貨的時機已過，但現在亦未到要急急沽貨的時候，而若已有足夠「倉底」，則不妨等待樓價接近瘋狂之前，比如當息口回升至高於一般二手住宅的租金回報率，卻見買家仍搶�入市時，便是出貨獲利的好時機。

■本文同時收錄在逢周一至周五「明報置業網」：property.mpfinance.com的《陸振球專欄》

陸振球